Neue Wohnungen ohne zusätzliche Stellplatzpflicht – was Investoren jetzt wissen sollten

Wer neuen Wohnraum schaffen möchte, plant nicht nur Grundrisse, Räume und Außenflächen. Lange Zeit musste zugleich geklärt werden, wie viele Pkw-Stellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen werden können.

Gerade bei kleinen Grundstücken, Anbauten, Aufstockungen oder zusätzlichen Wohnungen im Bestand konnte diese Frage zum entscheidenden Hindernis werden. Wohnraum war planerisch möglich – die dafür verlangten Stellplätze jedoch nicht oder nur mit erheblichem Aufwand.

Seit dem 1. Juli 2024 setzt die Niedersächsische Bauordnung hier einen anderen Schwerpunkt:

Für den durch eine Wohnung verursachten Bedarf oder den durch eine zusätzlich geschaffene Wohnung entstehenden Mehrbedarf müssen grundsätzlich keine notwendigen Pkw-Einstellplätze mehr hergestellt werden. Voraussetzung ist, dass der entsprechende Bauantrag oder die Mitteilung nach dem 30. Juni 2024 übermittelt wurde. Bei einer verfahrensfreien Nutzungsänderung muss die zusätzliche Wohnung nach diesem Zeitpunkt geschaffen worden sein. Der Gesetzgeber möchte damit Hindernisse für neuen Wohnraum und die Nachverdichtung bestehender Grundstücke abbauen. Denn jeder Stellplatz benötigt nicht nur Fläche. Er verursacht auch Kosten für Befestigung, Entwässerung, Zufahrt und gegebenenfalls weitere bauliche Maßnahmen.

Die neue Regelung bedeutet jedoch nicht, dass künftig keine Stellplätze mehr geplant werden dürfen.

Bauherren können weiterhin freiwillig so viele Pkw-Einstellplätze herstellen, wie für das konkrete Vorhaben sinnvoll erscheinen. Gerade in ländlichen Regionen oder bei Gebäuden mit mehreren Wohnungen kann ein ausreichendes Stellplatzangebot für Alltag, Vermietbarkeit und langfristige Nutzbarkeit wichtig bleiben. Entscheidend ist deshalb nicht die pauschale Frage, ob Stellplätze vorgeschrieben sind. Entscheidend ist, wie viele Stellplätze das Vorhaben tatsächlich braucht.

Ein zentral gelegenes Wohngebäude mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr stellt andere Anforderungen als ein Einfamilienhaus außerhalb der Stadt. Auch die Zahl der Wohnungen, die zukünftigen Nutzer, vorhandene Parkmöglichkeiten und die Erreichbarkeit mit Fahrrad oder öffentlichen Verkehrsmitteln spielen eine Rolle.

Flächen, die nicht zwingend für Pkw-Stellplätze benötigt werden, können anders geplant werden: als Garten, begrünter Innenhof, Spielfläche, Versickerungsfläche, Fahrradabstellplatz oder als besser nutzbarer Freiraum zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze.

Daraus entsteht jedoch nicht automatisch zusätzliches Baurecht. Baugrenzen, die zulässige Grundfläche, örtliche Vorgaben, Erschließung, Brandschutz und weitere Anforderungen gelten unverändert weiter. Die entfallene Stellplatzpflicht eröffnet einen planerischen Spielraum – sie entscheidet nicht allein darüber, ob und wie zusätzlicher Wohnraum entstehen darf.

Wichtig ist außerdem die Unterscheidung zwischen neuem und bereits vorhandenem Wohnraum. Die Regelung soll die Schaffung neuer Wohnungen erleichtern. Sie erlaubt nicht pauschal, notwendige Stellplätze bestehender Wohngebäude nachträglich zu beseitigen oder einer anderen Nutzung zuzuführen.

Auch Ferienwohnungen werden anders behandelt. Da sie nicht der dauerhaften Führung eines selbständigen Haushalts dienen, gelten sie in diesem Zusammenhang nicht als Wohnungen im Sinne der Niedersächsischen Bauordnung. Für Ferienwohnungen können deshalb weiterhin notwendige Pkw-Einstellplätze nachzuweisen sein.

Während die gesetzliche Pflicht für wohnungsbedingte Pkw-Stellplätze entfallen ist, müssen Fahrradabstellanlagen weiterhin dem tatsächlichen Bedarf entsprechend vorgesehen werden. Gute Mobilitätsplanung endet deshalb nicht beim Auto. Sie betrachtet das gesamte Grundstück und die Menschen, die es später nutzen. Mehr Wohnraum entsteht nicht allein dadurch, dass Stellplätze entfallen. Er entsteht, wenn die frei gewordenen Möglichkeiten sinnvoll in eine klare Planung übersetzt werden.

Wir bei Zeichenbüro Brockhausen ordnen deshalb früh ein, welche Vorgaben für das Grundstück gelten, welches Wohnraumpotenzial tatsächlich vorhanden ist und wie Gebäude, Freiflächen, Stellplätze und Fahrradabstellmöglichkeiten zu einer stimmigen Lösung zusammengeführt werden können.